채권자 입장에서 본 경매 전략 – 손해를 줄이는 유일한 방법

 

대부분의 부동산 경매 콘텐츠는 '투자자' 또는 '일반 낙찰자'의 관점에서 작성됩니다. 하지만 실제 경매의 출발점은 채권자의 강제집행 신청입니다. 이 글에서는 채권자(근저당권자, 금융기관 등)의 입장에서 어떻게 경매를 활용하고 손해를 줄일 수 있는지를 법적·실무적으로 정리합니다.

1. 채권자의 현실: 채권 회수율은 생각보다 낮다

근저당권을 가진 채권자는 일반적으로 채권 회수를 위해 경매를 신청합니다. 하지만 유찰이 반복되거나, 후순위 권리가 과다한 경우, 임차인 권리관계가 복잡한 경우에는 회수율이 100% 미만으로 떨어지는 상황이 빈번하게 발생합니다.

예를 들어, 1억 원을 빌려주고 부동산에 근저당을 설정했지만, 경매 낙찰가가 8천만 원이라면, 2천만 원은 회수하지 못한 채 손해가 발생하게 됩니다. 그렇다면 채권자는 어떤 전략으로 대응할 수 있을까요?

2. 전략 ① 직접 낙찰 참여로 자산 회수

채권자는 필요 시 자신이 직접 경매에 참여하여 물건을 낙찰받을 수 있습니다. 이를 통해 추후 매각 또는 활용을 통해 손실을 줄이는 방법입니다.

• 경매 유찰 시 가격이 지나치게 낮아질 경우 직접 낙찰 → 재매각
• 상업적 가치가 있는 부동산이라면 직접 활용하여 수익화 가능
• 경매 낙찰 후 자기 채권금액만큼은 잔금과 상계 처리 가능

단, 이 경우에도 후속 명도·관리·재매각 등의 비용과 시간이 소요되므로 사전 계산을 통해 수익성과 리스크를 따져야 합니다.

3. 전략 ② 임차인 등 이해관계인과 사전 협의

경매 진행 전, 점유자(임차인)와의 협의를 통해 낙찰 가능성과 회수율을 높이는 전략도 유효합니다.

• 실거주 임차인의 보증금 인수 가능 여부 파악
• 사전 명도 의사 확인 → 낙찰자 유치에 유리
• 보증금 과다 시 → 보증보험 가입 유도 등 우회 협의 가능

이는 실제로 금융기관이 외부 명도 전문 업체나 법무법인을 통해 낙찰 가능성을 높이기 위해 사용하는 방법 중 하나입니다.

4. 전략 ③ 법정지상권 등 위험요소 사전 차단

채권자의 입장에서 법정지상권이나 유치권 등 소멸되지 않는 권리는 낙찰률 하락과 회수 실패의 주요 원인입니다.

따라서 경매 신청 전, 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다:

• 임의경매 대신 담보물 청산 후 채무자 소유 여부 확인
• 법정지상권 발생 가능성 있는 부동산은 사전에 제외
• 점유 상태 확인 후 유치권 주장 방지를 위한 현황조사

경매 신청 전에 이미 결과를 설계해두는 것이 채권자 전략의 핵심입니다.

5. 전략 ④ 회수 불가 예상 시, 대손처리 및 보증보험 활용

부실화가 확실한 채권은 회수를 포기하고 법인에서는 대손처리를 통해 세금 혜택을 받는 것도 전략입니다. 특히 보증기관과 연계된 채권이라면, 보증보험 청구로 실손을 줄일 수 있습니다.

• 소액 체납자 → 신용정보 등록 후 추심
• 재산 은닉 의심 시 → 채무자 재산조회 신청
• 보증보험 대상일 경우 → 보험금 청구 후 회수

소송비용이나 집행비용이 채권보다 더 클 경우, 적극적인 청산 전략이 손해를 최소화하는 방법입니다.

6. 실제 금융기관의 활용 사례

대형 금융기관 A사는 채권 회수율을 높이기 위해 내부 ‘경매 자산운용 전담팀’을 두고 있습니다. 해당 팀은 다음과 같은 역할을 수행합니다:

• 담보 자산별 회수 가능성 분석
• 직접 낙찰 후 재매각 전략 수립
• 보증기관과 연계해 분할 회수 시스템 운영

이는 단순히 채권회수 담당이 아닌, ‘자산운용’ 관점에서의 경매 접근법입니다.

마무리: 경매는 채권 회수의 마지막 카드, 전략이 생명이다

경매는 단순히 집을 팔기 위한 수단이 아니라, 채권자의 손실을 줄이고 회수율을 극대화하기 위한 최후의 절차입니다. 이때 전략 없이 접근한다면, 낙찰이 되더라도 손해가 생길 수밖에 없습니다.

채권자 입장에서는 다음 네 가지를 기억하세요:

1. 직접 낙찰을 통해 회수율 관리
2. 이해관계인과 협의로 위험 차단
3. 법적 권리관계 사전 정리
4. 회수 불가 시 대손 및 보험 청구

결국, 경매는 ‘준비된 채권자’에게만 유리한 게임입니다. 이 글이 실무에 도움이 되시길 바랍니다.