역전세난 대응 전략 : 집주인이 알아야 할 5가지 방법

 

최근 부동산 시장에서 가장 큰 이슈 중 하나는 ‘역전세난’입니다. 전셋값이 급락하고 신규 세입자를 구하기 어려워지면서 기존 세입자의 보증금을 반환하지 못하는 집주인들이 늘어나고 있습니다. 특히 금리 상승과 경기 둔화로 전세 수요가 줄어든 현재, 집주인 입장에서의 대응 전략이 절실합니다.

이번 글에서는 역전세난 상황에서 집주인이 반드시 알아야 할 5가지 실질적 대응 방법을 소개합니다.

1. 전세보증금 반환보증 가입

가장 먼저 고려해야 할 것은 ‘전세보증금 반환보증’ 가입입니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공하며, 세입자가 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다.

• 조건: 세입자와의 계약 체결 후 일정 기간 내 신청 가능
• 혜택: 세입자 신뢰 확보, 집주인 부담 분산
• 2025년 기준: 보증료율 약 0.1~0.15%, 의무 가입지역 확대됨

2. 전세 재계약 유도

세입자의 이사 계획이 없다면, 보증금 조정 조건으로 재계약을 유도하는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들어 보증금을 일부 인하하거나 월세로 전환하는 방식으로 협의하면, 당장 보증금을 반환하지 않아도 되는 유동성 확보가 가능합니다.

단, 임대차 2년 계약의 연장 조건, 월세 전환율(5%) 한도 등을 고려해야 하며, 공정한 협의가 중요합니다.

3. 부분 전세대출 또는 신용대출 활용

보증금 반환이 급한 상황이라면 대출을 통한 일시적 자금 확보도 고려할 수 있습니다.

• 보증금 반환 목적 대출: 시중은행에서 제공, 대출 조건 완화 추세
• 신용대출: 고금리 주의, 단기 활용 후 조기상환 전략 필수

특히 주택담보대출 한도 내에서 전세반환자금 대출이 가능한 경우가 많아, 전문가 상담을 통해 안전한 대출 방식을 선택해야 합니다.

4. 임대차 계약 전 사전 리스크 점검

역전세난이 장기화될 가능성을 고려해, 신규 임대차 계약 시에는 다음 사항을 꼭 확인하세요.

• 지역 전세가 추세 및 실거래가 분석
• 공실률 높은 지역은 보증금 인하 유도
• 전세보증보험 가입 가능 여부 미리 체크
• 계약 기간 종료 후 재임대 가능성 고려

리스크를 계약 이전부터 관리하는 것이 무엇보다 중요합니다.

5. 월세 전환 전략 적극 고려

전세 수요가 줄고 전셋값이 하락하는 상황에서는 ‘반전세’ 또는 ‘월세’로 전환하는 것도 현실적인 대안입니다.

월세로 전환할 경우 매달 일정 수익이 발생해 보증금 반환 부담을 줄일 수 있으며, 2025년 기준 월세 전환율은 연 5% 이하로 제한되어 있어 세입자도 수용 가능한 수준입니다.

마무리: 위기를 기회로 바꾸는 전략이 필요

역전세난은 집주인에게 심리적, 재정적 부담을 안겨주는 심각한 문제입니다. 하지만 충분한 정보와 빠른 대응만 있다면 위험을 줄이고, 장기적인 자산관리에 도움이 될 수 있습니다.

지금이 바로 보증보험, 재계약 전략, 유동성 확보 방안 등을 체계적으로 준비할 시점입니다. 막연한 불안보다는, 계획 있는 대응이 무엇보다 중요합니다.