부동산 시장에서 경매와 공매는 각각 독립적으로 진행되는 매각 방식이지만, 드물게 동일한 부동산에 대해 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우가 있습니다. 이를 ‘중복 집행 물건’이라고 하며, 투자자 입장에서 기회가 될 수 있으므로 정확한 분석과 빠른 대응이 가능하다면 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 됩니다.
1. 경·공매 동시 진행 물건이란?
경매는 일반적으로 채권자가 법원에 신청하는 절차이고, 공매는 세금 체납 등으로 인해 공공기관(KAMCO 등)이 강제로 매각하는 절차입니다. 그러나 특정 부동산에 대해 민간 채권자와 국세청(또는 지자체)가 각각 집행을 걸 경우, 같은 물건이 경매와 공매 양쪽에서 동시에 공고되는 사례가 발생합니다.
예시: 한 채의 빌라에 대해 A은행은 근저당권 실행 → 법원 경매 진행
동시에, 해당 소유자가 세금 체납 → 관할 세무서에서 공매 신청
이때 투자자는 둘 중 어느 쪽이 더 유리한가를 판단하고, 타이밍에 맞춰 입찰을 시도하게 됩니다.
2. 이 전략의 핵심: ‘우선권’과 ‘말소기준권리’ 분석
경공매가 동시에 진행되면, 최종 매각 효력이 발생한 쪽이 유효합니다. 즉, 공매에서 먼저 낙찰되어 소유권 이전이 완료되면, 경매는 자동 소멸됩니다 (또는 반대 상황).
- 경매가 우선일 경우: 등기부상 근저당권이 말소기준권리일 가능성 높음 → 권리정리 깔끔
- 공매가 우선일 경우: 낙찰자가 인수할 의무가 있을 수 있음 → 명도, 점유자, 미등기 등 복잡해짐
따라서 핵심은 등기부등본을 바탕으로 집행권자들의 권리 우선순위를 파악하는 것입니다.
3. 어떤 전략으로 접근해야 하나?
① 양쪽 집행 상황 모두 체크
온비드(공매)와 대법원경매 사이트(경매)를 동시에 확인하여, 해당 부동산이 중복 집행 중인지 확인합니다.
② 더 유리한 입찰 조건을 택하라
공매가 낙찰가 기준으로 더 저렴하거나 경매가 권리관계가 명확할 경우 등 실제 입찰 조건을 비교해 보고 전략적으로 입찰 방향을 결정합니다.
③ 입찰 전 권리관계 + 배당순위 철저히 분석
공매는 종종 낙찰 후 사용승계 또는 명도 불가 물건도 포함됩니다. 경매는 배당표, 말소기준권리, 점유자 여부 등을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
4. 리스크와 기회: 분석이 필요한 이유
📉 리스크
- 소유권 이전 충돌: 먼저 소유권을 이전받은 쪽이 효력이 발생하며, 다른 한쪽은 낙찰 무효 처리될 수 있습니다.
- 법적 분쟁 가능성: 두 집행 절차가 충돌할 경우, 낙찰자 간 또는 집행기관 간의 분쟁 가능성이 존재합니다.
- 점유·인도 문제: 명도 책임이 명확하지 않거나, 점유자가 두 절차를 모두 무시할 경우 소송이 필요할 수 있습니다.
📈 기회
- 낙찰 경쟁이 적음: 대부분의 투자자는 중복 물건을 기피하므로 경쟁률이 낮고 낙찰가가 저렴한 경향이 있습니다.
- 정확한 분석이 가능할 경우 유리: 권리관계가 단순하거나 선순위 집행이 명확한 경우, 낮은 리스크로 좋은 조건의 낙찰이 가능합니다.
- 자산 다양화 전략에 활용: 경매·공매 모두 분석해볼 수 있는 실전 경험을 통해 투자자의 분석력과 감각을 높일 수 있습니다.
5. 마무리
경매와 공매가 동시에 진행되는 중복 집행 물건은 정확한 분석력과 판단력이 뒷받침된다면 낙찰가 측면에서 유리한 조건을 만들 수 있는 하나의 전략적 선택지가 됩니다.
단, 입찰 전에는 반드시 등기부등본, 사건번호, 권리관계, 점유 상태 등을 모두 교차 확인하고, 자금 운용 계획도 사전에 철저히 수립해야 합니다.
정보가 불충분하거나 복잡하다고 판단될 경우, 입찰은 보류하고 후순위 안전 물건부터 접근하는 것이 바람직합니다.